Haussanierung München – Ratgeber

Geeignete Sanierungsmaßnahmen und Fördermittel

Eine Haussanierung dient dem Werterhalt einer Immobilie, die durch die Sanierungsmaßnahmen gleichzeitig eine Wertsteigerung erfährt. Sie kann in Form einer Komplettsanierung durchgeführt werden oder sich auf einzelne Bereiche des Hauses konzentrieren, insbesondere auf eine energetische Sanierung. Voraussetzung ist eine sorgfältige Planung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Vorgaben und der Ausschöpfung von Fördermitteln. Worauf Sie achten sollten – wir haben die wichtigsten Informationen für Sie zusammengefasst.

Inhaltsverzeichnis

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    Haussanierung: Die Komplettsanierung mit umfangreichen Sanierungsarbeiten

    Bei der Haussanierung geht es darum, ein Haus durch bauliche Maßnahmen wieder nutzbar zu machen und die Funktionen sowie die Gebrauchsfähigkeit einer Immobilie wieder herzustellen. Es gibt verschiedene Formen der Sanierung. So geht es beispielsweise bei der Konservierung um die Erhaltung der vorhandenen Bausubstanz, während bei einer Kernsanierung die Bausubstanz komplett instandgesetzt wird. Bei denkmalgeschützten Immobilien kann es erforderlich sein, einzelne Teile des Gebäudes einzureißen und nach der historischen Vorlage wieder aufzubauen. Insoweit unterscheidet sich die Komplettsanierung von der Modernisierung, bei der eine Immobilie zeitgemäß ausgestattet wird. Regelmäßig werden durch Modernisierungsmaßnahmen der Nutzwert und der Wohnwert von Immobilien erhöht. Auch Maßnahmen, die zu deutlichen Einsparungen in Bezug auf die Energiekosten führen, werden als Modernisierungsmaßnahmen bezeichnet. Insoweit können sie Teil einer Haussanierung sein.

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    1. Maßnahmen einer Komplettsanierung

    Die Maßnahmen einer Komplettsanierung orientieren sich am jeweiligen Bedarf. Dazu können beispielsweise diese Maßnahmen gehören:

    • Austausch einfach verglaster, undichter Fenster
    • Veränderung der Raumaufteilung im Innenbereich der Immobilie
    • Auswechseln maroder Wasser- und Elektroleitungen
    • Beseitigung von Satzungsrissen am Fundament
    • Beseitigung von Insekten- und Pilzbefall, zum Beispiel von Hausschwamm in tragenden Holzbalken oder im Mauerwerk
    • Beseitigung von Schimmelpilzbefall
    • Entfernen von Holzschwamm, der die Statik eines Hauses beeinträchtigen und den Dachstuhl zerstören kann

    2. Planung einer Komplettsanierung

    Für Laien ist der Umfang einer Komplettsanierung kaum überschaubar. Einer der Gründe sind fehlende Fachkenntnisse. Außerdem kann der tatsächliche Reparaturbedarf nicht immer mit bloßem Auge erfasst werden. Manche Schäden werden nur von einem geschulten Auge erkannt oder erst im Verlauf einer Haussanierung sichtbar. Deshalb ist es grundsätzlich bei einer Haussanierung sinnvoll, einen Baugutachter hinzuziehen. Er ist in der Lage, anhand optischer Mängel tiefergehende Schäden zu erkennen. Darüber hinaus kann er im Vorfeld die Kosten für den tatsächlichen Sanierungsbedarf ermitteln und hat überdies mögliche Folgekosten im Blick. Ein Beispiel für mögliche Folgekosten ist, dass im Rahmen einer Haussanierung festgestellt wird, dass der Dachstuhl für eine Neueindeckung des Daches nicht mehr tragfähig, sondern sanierungsbedürftig ist.

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    Ein Baugutachter bietet bei einer Haussanierung diese Vorteile:

    • Ein Baugutachter ermittelt aufgrund seiner Fachkenntnisse den tatsächlichen Sanierungsbedarf einer Immobilie.
    • Er ist in der Lage, sichtbare und tiefergehende Schäden zu erkennen.
    • Er hilft Ihnen bei einer sinnvollen Planung der Haussanierung.
    • Der Baugutachter unterstützt Sie bei der Auswahl der einzelnen Gewerke.
    • Er behält mögliche Risiken und damit verbundene Folgekosten im Blick, sodass Sie rechtzeitig entsprechende Reserven bilden können.

    Die Koordination der einzelnen Gewerke, die Terminierung der verschiedenen Arbeiten sowie deren Überwachung können, wie bei Neubauten auch, von einem Bauleiter übernommen werden. Für Sie als Bauherren bedeutet das, dass Sie immer einen Ansprechpartner haben, der den Überblick über den Fortgang auf der Baustelle hat und hinter dem sich die Kompetenzen bündeln.

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    Haussanierung: Die energetische Sanierung vom Keller bis zum Dach

    Häufig handelt es sich bei einer Haussanierung um eine energetische Sanierung, deren vorrangiges Ziel es ist, die Energiekosten nachhaltig zu senken. Veraltete Fenster und Türen, Risse in der Fassade, ein undichtes Dach sowie eine fehlende Wärmedämmung an der Fassade und am Dach sind nur einige Gründe, die die Heizkosten in die Höhe treiben. Deshalb sind die energetischen Sanierungsmaßnahmen, die sich im Wesentlichen auf das Dach, den Keller und die Fassade eines Hauses konzentrieren, darauf ausgerichtet, die Energieeffizienz einer Immobilie deutlich zu verbessern. Dazu gehören beispielsweise der Austausch von Fenstern sowie der Haustüre und der Einbau einer neuen Heizanlage oder die Modernisierung einer bereits vorhandenen Öl- oder Gasheizung. Insoweit umfasst die energetische Haussanierung alle Maßnahmen, die geeignet sind, die Energiekosten zu senken und die Dichtheit der Gebäudehülle zu optimieren.

    Energetische Maßnahmen lassen sich schrittweise durchführen. Wichtig ist, dass Sie zunächst die Arbeiten in Auftrag geben, die auf eine Reparatur ausgerichtet sind und die immer Vorrang vor Sanierungsmaßnahmen hat. Das gilt beispielsweise für ein undichtes Dach sowie undichte Kellerwände. Außerdem gibt es bei der Haussanierung einen Grundsatz, nach dem die Sanierungsmaßnahmen von außen nach innen durchgeführt werden. Daraus ergibt sich folgende Reihenfolge: Zuerst werden die Außenarbeiten vorgenommen, zum Beispiel am Dach, im Keller und an der Fassade, sodass Ihre Immobilie insgesamt dicht ist. Im Anschluss daran folgt der Austausch von Fenstern und Türen sowie die Sanierung der Heizung und gegebenenfalls von Wasserrohren sowie der Elektroinstallation und erst an letzter Stelle die Innensanierung, zum Beispiel ein barrierefreies Badezimmer.

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    1. Haussanierung: Die Dachsanierung

    Eine Dachsanierung ist dann sinnvoll, wenn das Dach seine Schutzfunktion nicht mehr in vollem Umfang erfüllt. Ein Dach besteht aus mehreren Komponenten, die jeweils unterschiedliche Funktionen erfüllen, die dauerhaft gewährleistet sein müssen.

    • Dacheindeckung als Schutz der Immobilie für unterschiedliche Witterungsverhältnisse
    • Dämmschicht, um die im Haus erzeugte Wärme im Haus zu halten
    • Dampfsperre und Dampfbremse, die verhindern, dass Feuchtigkeit das Dach beschädigt
    • Die eigentliche Dachkonstruktion, die die oberen Dachschichten trägt

    Es gibt offensichtliche Anzeichen, die eine Dachsanierung erforderlich machen. Dazu gehören abgefallene und verrutschte Dachziegel sowie sichtbare Schäden an der Dachkonstruktion. Ob es weitere Anzeichen für eine Dachsanierung gibt, danach sollten Sie einen Fachmann fragen. Der weiß auch, welche Dachdämmung und insbesondere welche Dammstärke zur Bausubstanz Ihres Hauses passen. Die Kosten für eine Dachsanierung liegen im Durchschnitt zwischen 50 und 120 Euro pro Quadratmeter. Sie sind unter anderem abhängig von der Fläche des Daches, seiner Form, von dem von Ihnen gewünschten Material für die Dämmung und die Dacheindeckung sowie vom Umfang der Sanierungsarbeiten am Dach.

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    2. Haussanierung: Die Kellersanierung zur Rettung der Bausubstanz

    Auch die Kellersanierung ist Teil der Haussanierung. Sie ist von der Kellerabdichtung zu unterscheiden und dient dazu, den Keller vor dem Eindringen von Feuchtigkeit zu schützen. Anderes gilt für die Kellersanierung. Sie ist immer dann die richtige Maßnahme, wenn eine bloße Abdichtung nicht mehr ausreicht, weil die Bausubstanz im Keller zu stark angegriffen ist. Welche Sanierungsmaßnahmen die richtigen sind, entscheidet im Idealfall ein Gutachter vor Ort.

    Geeignete Sanierungsmaßnahmen im Keller sind:

    • Kellerentfeuchtung durch Luftentfeuchtung und einen Sanierputz
    • Kellertrockenlegung durch eine Flächeninjektion
    • Schimmelsanierung
    • Dämmungsmaßnahmen sowie geeignete Isolierungsmaßnahmen
    • Abschließende optische Renovierung der Kellerräume

    Wie hoch die Kosten für die Kellersanierung ausfallen, hängt von den vorhandenen Schäden, von der geplanten Nutzung der Kellerräume und natürlich von der Art und dem Umfang der Sanierungsmaßnahmen ab. Die Kellerentfeuchtung kostet durchschnittlich um die 25 Euro pro Quadratmeter. Wird der Keller von außen mit einer Bitumenschicht abgedichtet, liegen die Kosten bei rund 450 Euro pro laufendem Meter. Für die Innendämmung müssen Sie mit 50 bis 90 Euro pro Quadratmeter rechnen und für die Dämmung des Kellerbodens zwischen 20 und 45 Euro pro Quadratmeter.

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    3. Haussanierung: Die Fassadensanierung als wirkungsvollste Wärmeschutzmaßnahme

    Die Sanierung der Fassade ist im Rahmen der Haussanierung die wirkungsvollste Wärmeschutzmaßnahme. Mit einer Außenwanddämmung können Sie rund 20 Prozent der Energiekosten einsparen. Wichtig ist, dass die Fassadendämmung von einem Fachmann ausgeführt wird. Geschieht dies nicht, kann es zu Feuchteschäden im Innenraum Ihrer Immobilie kommen, die teure Folgekosten nach sich ziehen. Der Fachmann wird vor Beginn der Haussanierung eine Sichtkontrolle der Außenwände vornehmen und die Fassade Stück für Stück abklopfen. Mit einem starken Klebeband wird der Putz auf seine Tragfähigkeit geprüft. Wird der alte Putz vollständig entfernt, lohnt sich auch eine Dämmung der Fassade. Ebenso wie bei einem neuen Putz und der Farbe haben Sie auch bei Dämmstoffen die Wahl zwischen unterschiedlichen Qualitäten, wobei der Preis durchschnittlich zwischen 100 und 200 Euro pro Quadratmeter variiert.

    • Das Wärmedämmverbundsystem (WDVS) eignet sich als Fassadendämmung für Putzfassaden.
    • Vorhangfassaden (VHF) bieten mit verschiedenen Verkleidungen einen individuellen Look und gelten als wartungsarm und langlebig, zum Beispiel Verkleidungen aus Klinker, Schiefer oder Holz.
    • Bei zweischaligem Wandaufbau ist eine Kerndämmung, zum Beispiel eine Einblasdämmung, empfehlenswert, die vergleichsweise preisgünstig ist.

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    Gesetzliche Vorgaben für Sanierungsmaßnahmen

    Sanierungsmaßnahmen unterliegen oftmals der Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie regelt, welche energiesparenden Maßnahmen auf welche Weise umgesetzt werden müssen mit dem Ziel, die gewünschte Energieeffizienz zu erreichen. Für Neubauten gilt die EnEV grundsätzlich. Anderes gilt für Bestandsbauten. Hier greifen die Bestimmungen der EnEV, wenn der beheizte Gebäudebereich um 30 Kubikmeter erweitert wird oder wenn Sie mit der Haussanierung mehr als 20 Prozent der Bauteilfläche ersetzen. Insbesondere für die energetische Sanierung können Sie Fördermittel beantragen. Wichtig ist, dass Sie erst dann mit der Haussanierung anfangen, wenn die Fördermittel genehmigt worden sind und Ihnen die Genehmigung schriftlich vorliegt. Ansonsten läuft der Antrag auf Fördermittel ins Leere.

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    Die Finanzierung der Haussanierung und mögliche Fördermittel

    Eigenkapital, Fremdkapital und Fördergelder – das sind die drei Säulen, mit denen eine Haussanierung finanziert wird. Die Fördermittel stammen aus staatlichen Fördertöpfen bis hin zu kommunalen Fördermitteln. Erste Anlaufstelle ist regelmäßig die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), die eine Haussanierung mit zinsgünstigen Krediten und Fördermitteln unterstützt. Gleiches gilt für das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), wobei insbesondere die energetische Haussanierung gefördert wird. Darüber hinaus gibt es Förderprogramme für altersgerechtes Umbauen und barrierefreies Wohnen sowie für den Einbau einer neuen Heizanlage und den Einbruchschutz. Sogar für einen Energieberater können Sie staatliche Zuschüsse beantragen. Wichtig ist, alle Fördermöglichkeiten für die Haussanierung zu kennen, die sich oftmals miteinander kombinieren lassen.

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