Ratgeber Sanierungsmaßnahmen: Bauliche und Energetische Sanierung

Sanierung bedeutet im Bauwesen die baulich-technische Wiederherstellung oder Modernisierung des gesamten Bauwerkes, von Bauteilen oder Gebäudeabschnitten. Ziel ist, den Wohnstandard zu erhöhen, die Energieeffizienz zu verbessern oder Schäden zu beseitigen mit dem Ergebnis der Werterhaltung einer Immobilie. Welche typischen Sanierungsmaßnahmen es an Gebäuden gibt, und in welcher Weise Sie davon profitieren – wir haben die wichtigsten Informationen für Sie in diesem Ratgeber zusammengefasst.

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Typische Sanierungsmaßnahmen an Gebäuden

Es gibt verschiedene Sanierungsmaßnahmen im Bauwesen, wobei im Wesentlichen zwischen baulicher und energetischer Sanierung unterschieden wird.
Typische Sanierungsmaßnahmen im Bauwesen sind:

  • Dachsanierung
  • Fassadensanierung
  • Kellersanierung
  • Sanierungsmaßnahmen für einen verbesserten Brandschutz
  • Sanierung zwecks Barrierefreiheit
  • Energetische beziehungsweise thermische Sanierung

Energetische beziehungsweise thermische Sanierungsmaßnahmen sind ein eigener Bereich, während es sich bei allen übrigen Sanierungsmaßnahmen um bauliche Sanierung handelt.

Bauliche Sanierungsmaßnahmen

Typische bauliche Sanierungsmaßnahmen sind die Dachsanierung, die Fassadensanierung, die Kellersanierung, Sanierungsmaßnahmen für einen verbesserten Brandschutz und für die Umsetzung von Barrierefreiheit.

1. Dachsanierung

Ein Dach kann bis zu fünfzig Jahre voll funktionsfähig bleiben, denn es gehört zu den langlebigsten Bauteilen eines Hauses. Eine Dachsanierung ist immer dann erforderlich, wenn Sie feststellen, dass Teile der Dacheindeckung lose sind oder das Dach Lecks aufweist. Um seine Funktionsfähigkeit zu erhalten, werden Moose, Algen, Pilze und sonstige Ablagerungen entfernt, Ziegel ausgetauscht oder neu beschichtet oder das Dach komplett neu eingedeckt. Bei älteren Bestandsbauten kann es erforderlich sein, den gesamten Dachstuhl zu erneuern.

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2. Fassadensanierung

Ist die Fassade in so einem schlechten Zustand, dass kleine Ausbesserungsarbeiten und ein neuer Fassadenanstrich nicht mehr ausreichen, dann wird es Zeit für eine Fassadensanierung. Sie ist immer dann fällig, wenn Sie mehr als zehn Prozent der Fassadenfläche erneuern müssen. Dann müssen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) eingehalten werden, wonach bei älteren Gebäuden die gesamte Fassade gedämmt werden muss. Ausgenommen von dieser Regelung sind Immobilien, die Sie seit 2002 oder länger selbst bewohnen.

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3. Kellersanierung

Eine Kellersanierung wird meistens dann durchgeführt, wenn Hausbesitzer die Kellerräume zumindest in Teilen zu Wohnräumen umfunktionieren möchten. Ein Keller muss aber auch dann saniert werden, wenn beispielsweise Feuchtstellen auftreten. Bei einer Sanierung des Kellers häufig eingesetzte Maßnahmen sind unter anderem

– Vertikal- oder Horizontalsperre
– Schimmelsanierung
– Kellerentfeuchtung durch Luftentfeuchtung und Sanierputz
– Kellertrockenlegung durch eine Flächeninjektion.

Das sind nur einige der möglichen Sanierungsmaßnahmen für den Keller, die mit einer optischen Renovierung beendet werden.

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4. Sanierungsmaßnahmen für einen verbesserten Brandschutz

Was nicht vergessen werden darf ist, dass viele Baumaterialien brennbar sind. Deshalb sollten die Brandschutzmaßnahmen an die aktuell geltenden Brandschutzvorschriften angepasst werden. Das gilt insbesondere für dämmende Maßnahmen. War es früher noch erlaubt, eine Holzkonstruktion mit Holzwolle zu dämmen, genügt das den heutigen Anforderungen nicht mehr. Wichtig ist, dass Sie diesbezüglich einen Fachmann in München oder an jedem anderen Ort im Bundesgebiet kontaktieren, der die Brandschutzvorschriften kennt. Außerdem sollten die Sicherheitsmaßnahmen aufeinander abgestimmt werden, da der Brandschutz als ganzheitliches Projekt zu verstehen ist.

5. Barrierefreies Bauen oder Umbauen

Ziel des barrierefreien Bauens ist, den Lebensraum altersgerecht zu gestalten oder an den Bedarf von Menschen mit Behinderungen anzupassen. Die Barrierefreiheit wird möglichen Funktions- und Fähigkeitseinschränkungen gerecht und ermöglicht es allen Menschen, in jedem Alter unabhängig, selbstbestimmt und eigenverantwortlich zu leben. Beispiele sind der barrierefreie Zugang zum Wohnraum sowie ein barrierefreies Badezimmer. Wie Wohn- und Lebensräume barrierefrei geplant und umgestaltet werden, ist Inhalt der vom Deutschen Institut für Normung formulierten DIN-Normen. Dabei handelt es sich um Empfehlungen, die nicht zwingend eingehalten werden müssen. Anderes gilt, wenn DIN-Normen Teil eines Bauvertrages sind. Für den Neu- und Umbau von Wohnung gilt aktuell die DIN 18040-2, die die Mindeststandards für Barrierefreiheit festlegt.

Energetische Sanierung

Ziel von energetischen Sanierungsmaßnahmen ist, eine Immobilie so aufzuwerten, dass sie mit einem minimalen Energieverbrauch auskommt. Im Fokus stehen insbesondere die Warmwasseraufbereitung, die Heizung und die Lüftung. Bei energetischen Sanierungsmaßnahmen ist es wichtig, das Haus als Ganzes zu betrachten und die Maßnahmen entsprechend anzupassen, um Bauschäden zu vermeiden.

Bei einer energetischen Sanierung werden insbesondere diese Bereiche analysiert und optimiert:

– Dämmende Maßnahmen für die Fassade sowie für Fenster und Türen, um die Gebäudehülle abzudichten, sodass die Heizwärme im Haus verbleibt.
– Einbau einer energieeffizienten und gut eingestellten Heizung, bei der zumindest teilweise erneuerbare Energien zum Einsatz kommen.
– Gegebenenfalls Einbeziehung von erneuerbaren Energien bei der Warmwasseraufbereitung.

Grundlage für eine energetische Sanierung ist ein Sanierungskonzept, das auf Wirtschaftlichkeit und Energieeffizienz basiert, sodass die Energiekosten um rund 50 bis 80 Prozent gegenüber einer nicht sanierten Immobilie gesenkt werden können.

1. Nutzen von energetischen Sanierungsmaßnahmen

Das wichtigste Ziel einer energetischen Sanierung ist die Senkung der Heizkosten sowie der Kosten für die Warmwasseraufbereitung. Das ist jedoch nicht der einzige Vorteil, von dem Sie profitieren. Welche Vorteile das sind – hier ein Überblick:

– Senken der Kosten für die Heizung und die Warmwasseraufbereitung
– Erhöhen des Wohnkomforts durch eine verbesserte Lüftung der Wohnräume
– Steigerung der Behaglichkeit aufgrund einer ausgewogenen Luftfeuchtigkeit
– Schutz der Bausubstanz
– Wertsteigerung Ihrer Immobilie

Durch die Verwendung von erneuerbaren Energien leisten Sie auch einen wertvollen Beitrag für die Senkung des Kohlendioxidausstoßes und damit für den Klimaschutz.

2. Energetische Sanierungsmaßnahmen

Die wichtigsten energetischen Sanierungsmaßnahmen sind die Wärmedämmung sowie der Einbau einer modernen Heizanlage.

(1) Ein gutes Konzept für eine Sanierung der Gebäudehülle beinhaltet eine lückenlose Dämmung ohne Wärmebrücken sowie ein Luftdichtheitskonzept. Zur Gebäudehülle gehören alle Bauteile, die Wohnräume gegenüber der Außenluft sowie kälteren Räumen abschließen, unter anderem

– Türen und Fenster einschließlich der Haustüre
– Außenwand beziehungsweise Fassade
– Oberste Geschossdecke beziehungsweise das Dach
– Kellerdecke beziehungsweise das gesamte Kellergeschoss

Die dämmenden Maßnahmen erfüllen mehrere Schutzfunktionen:
Sie schützen zunächst einmal vor Zugluft und Kälte, aber auch vor Feuchtigkeit, sommerlicher Hitze und vor Lärm und tragen zur Wärmegewinnung bei. Wie effektiv die Wärmedämmung ist, hängt maßgeblich von der Wärmeleitfähigkeit der Dämmung sowie von der Dämmstoffstärke ab. Ebenso wichtig wie die lückenlose Dämmung ist die Luftdichtheit der Gebäudehülle. Änderungen an der Gebäudehülle müssen den gesetzlichen Anforderungen genügen, wobei es sich konkret um die Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) handelt.

(2) Eine moderne Heizanlage ist deshalb empfehlenswert, weil sie einen deutlich verbesserten Wirkungsgrad aufweist und sich durch geringe Emissionswerte auszeichnet. Mittlerweile stehen eine Vielzahl von unterschiedlichen Heizsystemen zur Verfügung, unter anderem

– Solarthermische Heizung, die die Wärmestrahlen der Sonne für die Gewinnung der Wärmeenergie nutzt
– Heizen mit Holz, unter anderem Holzpelletsheizungen, Hackschnitzelheizungen und Einzelöfen
– Wärmepumpen, nämlich die Luft-Wasser-Wärmepumpe, Sole-Wasser-Wärmepumpe und Wasser-Wasser-Wärmepumpe
– Biogasanlagen, bei denen biologische Abfälle vergoren werden. Sie werden vorwiegend im ländlichen Raum eingesetzt, aber auch im städtischen Bereich im Rahmen der Fernwärme und ein ausgebautes Fernwärmenetz
– Blockheizkraftwerke, die auch als Mini- oder Mikro-BHKW für Einfamilienhäuser und kleine Wohneinheiten konzipiert sind

Für welche Heizanlage Sie sich im Rahmen der energetischen Sanierung entscheiden, ist letztendlich abhängig von den jeweiligen Rahmenbedingungen und von Ihrem Budget. Deshalb sollten Sie auf eine fachmännische Beratung in München oder an jedem anderen Ort im Bundesgebiet nicht verzichten!

Kombination von baulichen und energetischen Sanierungsmaßnahmen

Im Idealfall kombinieren Sie bauliche und energetische Sanierungsmaßnahmen, um Fördermittel abzuschöpfen. Welche Sanierungsmaßnahmen sich miteinander kombinieren lassen – hier ein Überblick:

– Die Dämmung eines Daches lässt sich sehr gut mit dem Ausbau des Dachgeschosses kombinieren.
– Gleiches gilt für die Sanierung der Kellerräume, wenn Sie vorhaben, zusätzlichen Wohnraum zu schaffen. Dann ist es sinnvoll, wärmedämmende Maßnahmen in die baulichen Veränderungen mit einzubeziehen.
– Beim Ausbau eines Daches oder von Kellerräumen müssen oftmals zusätzliche Heizleitungen verlegt und Heizkörper eingebaut werden. Auch das ist eine günstige Gelegenheit, die Heizanlage zu modernisieren und zumindest teilweise auf erneuerbare Energien umzustellen.
– Ist aufgrund von Schäden an der Außenwand, die beispielsweise bedingt sind durch das vermehrte Ansammeln von Algen, Moosen oder Pilzen, eine Sanierung der Fassade erforderlich, können Sie die Fassadensanierung mit der Wärmedämmung der Außenwand verbinden.

Die Kosten der Sanierung

Wichtig ist, dass Sie die Planung der Sanierungsmaßnahmen, die Kosten sowie die Finanzierung als Ganzes betrachten, damit der von Ihnen gesetzte finanzielle Rahmen eingehalten werden kann. Lassen Sie diese Kosten von einem Fachmann in München oder an jedem anderen Ort im Bundesgebiet berechnen. Dazu gehören nicht nur die notwendigen Baumaterialien, sondern auch die Kosten für die Handwerker, die Gebühren für Genehmigungen sowie gegebenenfalls die Kosten für einen Energieberater. Abhängig vom Umfang der Maßnahmen ist die Sanierung Ihrer Immobilie eine der größten Investitionen nach dem Kauf oder Bau Ihres Eigenheims. Um die monatlichen Zins- und Tilgungsraten zu senken, sollten Sie möglichst viel Eigenkapital für die Sanierungsmaßnahmen zur Verfügung haben. Vergessen Sie nicht, dass Sie neben den Lebenshaltungskosten auch einen finanziellen Puffer für Unvorhersehbares in die Kalkulation mit einbeziehen sollten.

Energieeffizienz wird vom Staat belohnt

Der Staat belohnt die energieeffiziente Maßnahmen deshalb, weil die energetische Gebäudesanierung ein wichtiger Baustein ist, um die insbesondere von der Europäischen Union (EU) gesteckten Klimaziele zu erreichen. Ziel ist, dass die mehr als 18 Millionen Wohngebäude sowie rund 1,7 Millionen Nicht-Wohngebäude bis zum Jahr 2050 möglichst klimaneutral sind. Zu den Nicht-Wohngebäuden gehören unter anderem Universitäten, Schulen, Krankenhäuser, Unternehmensgebäude, Kirchen, Theater und Sportanlagen. Klimaneutral bedeutet, dass Wohngebäude und Nicht-Wohngebäude möglichst emissionsfrei, also frei von Kohlendioxid (CO2), betrieben werden. Eine wichtige Folge der energetischen Sanierung ist, dass durch fachgerechtes Sanieren sowie modernste Gebäudetechnik der Energiebedarf deutlich gesenkt werden kann.

Insoweit belohnt der Staat die Gebäudesanierung mit Fördermitteln in Form von Krediten und Zuschüssen, die es für Einzelmaßnahmen und Komplettsanierungen gleichermaßen gibt. Mit Beginn des Jahres 2021 sind die Förderprogramme für die energetische Sanierung von Gebäuden gebündelt und in der „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) zusammengeführt worden. Sie ist das Kernelement des nationalen Klimaschutzprogramms 2030. Weitere Informationen zu den einzelnen Fördermitteln finden Sie auf den Seiten des Bundesamtes für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) auf https://www.bafa.de/SharedDocs/Kurzmeldungen/DE/Energie/Heizen_mit_Erneuerbaren_Energien/20201214_beg.html.

Sie haben Fragen zur baulichen oder energetischen Sanierung? Sie brauchen weitere Informationen oder eine fachkundige Beratung? Was immer Sie im Zusammenhang mit der Gebäudesanierung wissen möchten – kontaktieren Sie uns! Wir sind gerne für Sie da!