Sanierung im Altbau – mit diesen Kosten müssen Sie rechnen

Ihr Haus ist in die Jahre gekommen und Sie planen eine umfangreiche Sanierung? Oder liebäugeln Sie mit dem Erwerb eines älteren Gebäudes und würden gern wissen, welche Sanierungskosten zum Kaufpreis hinzukommen? Vielleicht möchten Sie auch die Entscheidung für oder gegen die Annahme eines Immobilienerbes vom finanziellen Aufwand für eine Komplettsanierung abhängig machen. Wir verraten Ihnen, wie Sie ganz grob selbst berechnen können, was die Sanierung kosten würde.

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Grundsätzliches zum Kostenaufwand einer Altbausanierung

Wie viel die Sanierung kosten wird, hängt einerseits vom individuellen Sanierungsbedarf des Gebäudes, andererseits aber auch von den angepeilten Zielen ab. Das Erreichen des geforderten EnEV-Standards in sinnvollen Bereichen kostet Sie deutlich weniger als eine Modernisierung zu einem KfW-Effizienzhaus 40. Im Durchschnitt müssen Sie für ein nach 1977 errichtetes Gebäude mit Sanierungskosten in Höhe von rund 40 Prozent des Kaufpreises rechnen. Bei Vorkriegsbauten ohne jeglichen Wärmeschutzstandard fallen schnell 50 bis 60 Prozent des Kaufpreises für Sanierungsmaßnahmen an.

Die Kosten für die Sanierung hängen von einer Vielzahl von Faktoren ab. Die wichtigsten sind:

  • die Größe des Hauses,
  • das Baujahr des Hauses,
  • der energetische Zustand des Hauses,
  • das Ausmaß und die Art der erforderlichen Maßnahmen,
  • die Kosten und die Qualität des Baumaterials.

Eine nicht zu vernachlässigende Einflussgröße für die Kostenberechnung ist der Standort des Hauses. Handwerker auf dem Land sind meist günstiger als ihre Kollegen in dicht besiedelten Ballungsgebieten. Sparen können Sie, indem Sie bei der Sanierung selbst Hand anlegen. Sofern Sie handwerkliches Geschick besitzen, ist das in fast allen Gewerken möglich. Allerdings sollten Sie über ein ausreichend großes Zeitbudget verfügen, damit die Generalüberholung nicht zu einer unendlichen Geschichte wird.

Typische Sanierungsmaßnahmen im Altbau

Sanierungsbedürftige Mängel können in einem alten Gebäude überall auftreten. Die Fassade kann ebenso betroffen sein wie das Dach, die Fenster oder der Keller. Hinzu kommen Probleme, die von der Epoche abhängen, in der das Haus errichtet wurde. Bauten aus der Nachkriegszeit haben oft ungedämmte Dächer oder bleihaltige Wasserleitungen. In Gebäuden aus den 1970ern wurde häufig Asbest verbaut, der aufwendig entfernt und entsorgt werden muss. Darüber hinaus können sich folgende Punkte kostensteigernd auswirken:

  • Substanzschäden (z. B. aufsteigende Feuchtigkeit, Setzungsrisse am Haus, Hausschwamm),
  • Schimmel, gesundheitsschädliche Chemikalien oder Schädlingsbefall (z. B. Holzwürmer im Dachstuhl),
  • veraltete Elektroinstallationen,
  • fehlende Fassadendämmung,
  • verkalkte Wasserleitungen,
  • undichte Fenster,
  • austauschpflichtige Heizung.

Kostenbeispiele für verschiedene Sanierungsmaßnahmen

Experten beziffern die Kosten für eine Komplettsanierung mit rund 400 bis 600 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Sind nur einzelne Maßnahmen notwendig, ist der finanzielle Aufwand in aller Regel geringer. Die folgenden Beispiele bieten eine grobe Orientierung bei der Berechnung der zu erwartenden Gesamtausgaben:

  • Dachkonstruktion: Neueindeckung: 80 bis 120 Euro/Quadratmeter, Erneuerung des Dachstuhls: 50 bis 80 Euro/Quadratmeter,
  • Fassadendämmung: je nach Dämmvariante 30 bis 200 Euro/Quadratmeter,
  • Dämmung Kellerdecke: 18 bis 30 Euro/Quadratmeter,
  • Sanierung der Elektroinstallation: 100 bis 130 Euro/Quadratmeter,
  • Sanierung der Heizungsanlage: Austausch einer Öl- oder Gasheizung: ab 5.000 Euro, Solarthermieanlage: 12.000 bis 20.000 Euro, Wärmepumpe: ab 8.000 Euro,
  • Austausch der Fenster: je nach Rahmenmaterial und Verglasung ab 500 bis 800 Euro/Fenster,
  • Komplettsanierung Badezimmer: durchschnittlich 9.000 bis 30.000 Euro,
  • Sanierung des Rohrleitungssystems: ab 1.000 Euro/Etage.

Prüfen Sie vor einem Hauskauf oder dem Antritt eines Immobilienerbes, wann die letzten Sanierungsarbeiten durchgeführt wurden. So können Sie bereits grob überblicken, welche Maßnahmen in nächster Zeit anstehen.

Nicht immer müssen Sie alle Arbeiten sofort ausführen lassen. Wichtig ist zunächst einmal die Beseitigung statisch-konstruktiver Mängel. Änderungen in der Raumaufteilung sollten Sie ebenso vor dem Einzug einplanen wie das Entfernen von Asbest oder gesundheitsschädlichen Holzschutzmitteln. Gleiches gilt für die Sanierung der Elektrik und der Wasserleitungen. Alles andere können Sie nach und nach in die Wege leiten. So können Sie die Kosten für die Sanierung über einen längeren Zeitraum verteilen.

Sanierungskosten durch Fördermittel senken

Für die Gebäudesanierung existiert eine umfangreiche Auswahl an Förderprogrammen. Am bekanntesten sind die Programme der KfW-Bank, die sowohl energetische Einzelmaßnahmen als auch die Komplettsanierung von Altbauten zu KfW-Effizienzhäusern unterstützen. Darüber hinaus können Sie versuchen, die Kosten für die Sanierung über BAFA-Zuschüsse und/oder Fördermittel Ihrer Gemeinde zu senken.